Hypothek Schweiz

Einführung in die Hypothekenberatung:
Wie Sie langfristig Geld und Steuern sparen

Was Ist Eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein Darlehen, das durch eine Immobilie abgesichert ist. Sie dient in erster Linie zur Finanzierung des Kaufs einer Immobilie. Dabei gewährt die Bank dem Kreditnehmer eine bestimmte Summe, die in der Regel über einen langen Zeitraum mit Zinsen zurückgezahlt wird. Der Unterschied zu anderen Kreditformen besteht darin, dass die Immobilie als Sicherheit dient.

Eine optimale Finanzierung ist der Schlüssel, um über die Jahre hinweg erheblich Geld und Steuern zu sparen. Eine unabhängige Beratung hilft Ihnen, die Kosten nachhaltig niedrig zu halten.
Wer Hypotheken vergleicht, spart Geld. Jedoch ist dieser Prozess oft mit viel Zeitaufwand und Fachwissen verbunden. Die Verhandlungen mit Banken und Versicherungen können mühselig sein. Damit Ihnen dieser Aufwand erspart bleibt, bieten wir professionelle Hypothekenberatung an.
In diesem umfassenden Leitfaden erfahren Sie, wie Sie die günstigste Hypothek finden und Ihre Hypothekenkosten dauerhaft senken können.

Die Bedeutung des Eigenkapitals

Eigenkapital spielt eine entscheidende Rolle bei der Hypothekenfinanzierung. Es reduziert nicht nur das Finanzierungsrisiko für die Bank, sondern kann auch zu besseren Konditionen führen. Je höher Ihr Eigenkapital, desto geringer die Kreditsumme und somit auch die Zinskosten.

Langfristig können Sie so bis zu tausende Franken sparen.

Um eine Immobilie zu kaufen, müssen Sie mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen.

Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus Ersparnissen, Schenkungen, Erbvorbezügen oder aus dem Bezug von angesparten Geldern aus der 3. Säule stammen.

Die weiteren Eigenmittel können aus der beruflichen Vorsorge (2. Säule) stammen. Die restlichen 80 % für die Hausfinanzierung können Sie durch eine Hypothek abdecken.

Es ist wichtig, das erforderliche Eigenkapital im Voraus zu planen und sich über die genauen Anforderungen der Bank zu informieren, um eine reibungslose Finanzierung des Wohneigentums in der Schweiz zu gewährleisten.

Wie viel muss ich verdienen, um eine Wohnung oder ein Haus zu finanzieren?

Ein wichtiger Schritt bei der Planung einer Immobilienfinanzierung: die Berechnung der erforderlichen Einkünfte. Hier ist eine detaillierte Anleitung, um zu bestimmen, wie viel Sie verdienen müssen, um eine Wohnung oder ein Haus zu finanzieren, basierend auf den von Ihnen angegebenen Kriterien:

Schritt 1: Ermitteln Sie die jährlichen Kosten

1. Hypozinsen (5% des Hypothekendarlehens):

   • Beispiel: Hypothekendarlehen von CHF 500'000

   • Jährliche Hypozinsen: CHF 500'000 x 5% = CHF 25'000 pro Jahr

2. Jährliche Kosten der Amortisation (Rückzahlung der zweiten Hypothek):

   • Nehmen wir an, die zweite Hypothek beträgt CHF 150'000 mit einer Amortisationsdauer von 10 Jahren.

   • Jährliche Amortisation: CHF 150'000 / 10 Jahre = CHF 15'000 pro Jahr

3. Nebenkosten (1% des Kaufpreises pro Jahr):

   • Beispiel: Kaufpreis von CHF 800'000

   • Jährliche Nebenkosten: CHF 800'000 x 1% = CHF 8'000 pro Jahr

Gesamtkosten pro Jahr:
CHF 25'000 (Hypozinsen) + CHF 15'000 (Amortisation) + CHF 8'000 (Nebenkosten) = CHF 48'000 pro Jah

Schritt 2: Berechnen Sie das erforderliche Bruttoeinkomme

• 33% des Bruttoeinkommens für Liegenschaftskosten:

  • Gesamtkosten pro Jahr: CHF 48'000

  • Erforderliches Bruttoeinkommen pro Jahr: CHF 48'000 / 0,33 ≈ CHF 145'455 pro Jah

  • Monatliches Bruttoeinkommen:

  • CHF 145'455 pro Jahr ÷ 12 Monate ≈ CHF 12'121 pro Mona

    
    

Beispiel-Ergebnis: Um eine Immobilie mit einem Kaufpreis von CHF 800'000, einer Hypothek von CHF 500'000 und einer zweiten Hypothek von CHF 150'000 zu finanzieren, sollten Sie approximately CHF 12'121 pro Monat (oder CHF 145'455 pro Jahr) vor Steuern verdienen, um die Tragbarkeit sicherzustellen, basierend auf den angegebenen Annahmen.

Wichtige Hinweise:

• Diese Berechnung dient als grobe Schätzung und sollte durch eine detaillierte Finanzplanung und -Beratung ergänzt werden.

• Weitere Faktoren, wie andere Schulden, Lebenshaltungskosten und Ersparnisse, sollten bei der Beurteilung der Tragbarkeit einer Immobilienfinanzierung berücksichtigt werden.

Erste und Zweite Hypothek: Was Sie wissen sollten

Die erste Hypothek wird nur bis zu einem bestimmten Anteil des Verkehrswerts einer Immobilie gewährt (in der Regel 65-80%).

• Die zweite Hypothek deckt gegebenenfalls die verbleibenden 10-15% ab, ist jedoch oft teurer und mit höheren Zinsen verbunden.

• Strategie-Tipp: Tilgen Sie die zweite Hypothek möglichst schnell, um die Gesamtkosten zu minimieren.

Die richtige Hypothekenart wählen

Festhypothek

Eine Festhypothek bietet einen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Darlehens. Dies bietet Planungssicherheit, da die monatlichen Ratenzahlungen konstant bleiben.

Saron-Hypothek

Die Saron-Hypothek basiert auf dem Swiss Average Rate Overnight (SARON). Der Zinssatz kann sich täglich ändern und spiegelt die aktuellen Marktbedingungen wider. Dies kann zu Schwankungen der monatlichen Zahlungen führen.

Variable-Hypothek

Bei einer variablen Hypothek ändert sich der Zinssatz entsprechend den Marktbedingungen. Dies kann sowohl Vor- als auch Nachteile haben, da die monatlichen Zahlungen steigen oder fallen können.

Libor-Hypothek

Die Libor-Hypothek basiert auf dem London Interbank Offered Rate (LIBOR). Ähnlich wie die Saron-Hypothek, kann sich der Zinssatz regelmäßig ändern, was zu Schwankungen der monatlichen Zahlungen führt.

Achtung: Die Libor-Hypothek wurde 2022 durch die Saron-Hypothek abgelöst.

Was ist ein Baukredit?

Ein Baukredit ist ein grundpfandgesicherter Kontokorrentkredit für die Finanzierung eines Neubaus oder Umbaus. Nach Baubeginn dient er zur Begleichung von Rechnungen, später wird er in eine Hypothek umgewandelt (Konsolidierung).

• Baukredit-Tipp: Vergleichen Sie Angebote verschiedener Banken, um die günstigsten Konditionen zu erhalten.

Weitere Kosten im Blick behalten

Beim Kauf oder Bau einer Immobilie kommen neben den Hypothekenzinsen weitere Kosten auf Sie zu. Hier sind einige wichtige Posten, die Sie im Auge behalten sollten:

• Notarkosten: Durchschnittlich 0,5-1,5% des Kaufpreises (mindestens jedoch CHF 500-1'000)

  • Tipp: Vereinbaren Sie einen festen Betrag mit dem Notar, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

    
    

• Grundbuchgebühren: Ca. 0,1-0,3% des Kaufpreises

  • Tipp: Informieren Sie sich über die aktuellen Gebühren im Kanton, in dem die Immobilie liegt.

    
    

• Stempelabgaben: Ca. 1,5-3% des Kaufpreises (variiert je nach Kanton)

  • Tipp: Überprüfen Sie die Stempelabgaben im Voraus, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

    
    

• Maklerprovisionen: Durchschnittlich 3-5% des Kaufpreises (kann jedoch variieren)

  • Tipp: Vergleichen Sie die Provisionen verschiedener Makler, um die besten Konditionen zu erhalten.

    
    

• Bauplanungs- und Architektenkosten: Ca. 5-15% der Baukosten

  • Tipp: Stellen Sie sicher, dass Sie alle notwendigen Leistungen im Voraus vereinbaren, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

    
    

• Übertragungskosten (bei Umbau oder Renovation): Ca. 1-3% der Umbaukosten

  • Tipp: Informieren Sie sich über die aktuellen Übertragungskosten im Kanton, in dem die Immobilie liegt.

Indirekte Amortisation: Sparen Sie steuerlich begünstigt

• Wie es funktioniert: Die Hypothek wird nicht direkt getilgt, sondern durch Einzahlungen in eine Säule 3a-Konto.

• Vorteile: Steuerabzüge, zusätzliche Einsparungen und eine höhere Rendite.

Säule 3a: Optionen und Vorteile

• Optionen:

  1. Bankkonto: Höhere Zinssätze, längerfristige Bindung.

  2. Wertschriftenlösung: Diversifiziertes Anlegen, höhere Renditechancen.

  3. Versicherungspolice: Zinsen oder Rendite, plus Versicherungskomponente.

• Gemeinsamkeiten:

  • Steuerabzüge: Reduzieren Ihre Steuerlast.

  • Maximalbetrag: Jährlich definiert, aktuell 7258 CHF (mit Pensionskasse) oder 20% des Nettoeinkommens (ohne 2. Säule).

  • Bezug: Erst 5 Jahre vor Rentenalter, Auszahlung nach Renteneintritt möglich.

  • Vorbezug: Nur in Ausnahmefällen, z.B. für Wohneigentum, Selbstständigkeit oder IV-Rente.

Hypothek verlängern oder ablösen

Wichtige Überlegungen

1. Hypothekarzinsen im Blick behalten Informieren Sie sich mindestens 18 Monate vor Ablauf Ihrer Hypothek über die aktuelle Zinsentwicklung und zukünftige Erwartungen. Bei uns können Sie bereits im Voraus eine Hypothek abschließen und so einen attraktiven Zinssatz langfristig sichern.

• Wichtige Details: Überprüfen Sie die Laufzeiten und Kündigungsfristen/Ablösungsbedingungen Ihrer bestehenden Hypothek.

2. Gesamtfinanzierung mit mehreren Tranchen optimieren Haben Sie mehrere Tranchen? Bei einer Neugestaltung Ihrer Hypothek achten Sie darauf, dass die Gesamtfinanzierung Ihrem Risikoprofil entspricht (stabil, ausgewogen, marktorientiert).

Schlüsselfragen

Bevor Sie eine Entscheidung treffen, berücksichtigen Sie bitte folgende Aspekte:

1. Zukunftspläne mit Auswirkung auf Ihre Finanzen

   • Steht eine Familiengründung, der Wechsel in die Selbstständigkeit oder die Nachlassplanung an?

   • Wie wirken sich diese Ereignisse auf Ihre finanzielle Situation aus?
     

2. Amortisationspläne für Ihre Hypothek

   • Möchten Sie Ihre Hypothek tilgen?

   • Wenn ja, in welchem Tempo oder mit welcher Strategie?
     

3. Bauprojekte und zukünftiger Finanzbedarf

   • Planen Sie eine Renovation oder einen Umbau Ihrer Immobilie?

   • Wie hoch schätzen Sie Ihren zukünftigen Finanzierungsbedarf ein?
     

4. Hypotheken-Optionen für die Ablösung
   

   Soll die neue Hypothek eine Festhypothek oder eine Libor-Hypothek sein?
   

   Wichtig:
   Beachten Sie die Ablösung/Kündigungsfrist, um unerwünschte Überraschungen zu vermeiden.
   

   Mögliche Option: Eine vorzeitige Auflösung der Hypothek (in der Regel gegen eine Gebühr).

Fazit

Die richtige Strategie ist entscheidend, um die Kosten Ihrer Hypothek langfristig zu senken. Eine unabhängige Hypothekenberatung hilft Ihnen, die beste Finanzierungsoption zu finden und langfristig Geld zu sparen. Berücksichtigen Sie alle Aspekte, wie Eigenkapital, Hypothekenarten und indirekte Amortisation, um die günstigste Hypothek für Ihre Bedürfnisse zu finden.